Благоприятные впечатления

В городах России создают благоприятную среду. В Москве обустраивают парки и строят семейные кварталы, в Санкт-Петербурге ввели моду на лофты. Эксперты журнала Expo Business Review рассказали о трендах в архитектуре и строительстве двух столиц.

Девелоперы и архитекторы по-разному относятся к внешнему облику мегаполисов: если для одних это бизнес, окупившие себя проекты, то для других – прежде всего лицо города, его история и характер. Но они понимают, что недвижимость не будет продаваться без красивой обертки, а зодчество не может существовать без денег.

Сегодня Москва и Санкт-Петербург вместе с пригородами стали площадкой, на которой архитекторы и строители могут удовлетворить свои амбиции: здесь активно развивается комплексная застройка окраин, готовятся проекты по реновации промышленных территорий и жилых кварталов первых массовых серий, разрабатываются программы реконструкции центра.

По мере осуществления подобных проектов у горожан появилась надежда увидеть что-то новое в архитектуре. Ведь не секрет, что точечную застройку, доминировавшую на стыке веков, с трудом можно назвать таким благородным словом. Например, в Петербурге пока не хватает современных объектов, которые могли бы задавать тон новостройкам, но девелоперы намерены возложить эту миссию на новые проектируемые кварталы.

Городские окраины

Постепенно город отходит от типовых архитектурных решений. Причем не только в центральных районах и дорогих проектах, но и на окраинах. «У комплексной застройки тоже должен быть стиль. Главный тренд – архитектура экономная, но гармоничная и стильная», – говорит председатель комитета по оценке Гильдии управляющих и девелоперов Игорь Лучков.

Ирина Тимофеева, начальник отдела подготовки проектов Setl City, согласна, что жилой комплекс должен быть красивым и радовать глаз. «Но если смотреть с точки зрения экономической целесообразности, то до сих пор нет ясности, за что люди готовы больше платить – за красоту собственного дома или за вид из окна», – добавляет Ирина Тимофеева.

Эксперты отмечают, что в числе актуальных тенденций современной жилой архитектуры – отказ от однообразных кирпичных фасадов. Этой части здания уделяется внимание в проектах, реализуемых во всех ценовых сегментах. «Для оформления фасадов широко применяются такие решения, как цветная облицовка, нередко с графическими изображениями, панорамное остекление, членение плоскости на блоки разных пропорций за счет карнизов, эркеров, выступающих и заступающих плоскостей, изменения ритма окон», – говорит директор по маркетингу ГК «Пионер» Денис Лола.

Авторы практически всех реализуемых сегодня в Санкт-Петербурге крупных проектов комплексного освоения территорий, в числе которых «Балтийская жемчужина», «Новый Оккервиль», «Семь столиц», «Северная долина», «Юнтолово», заявляют о создании благоприятной городской среды. «Это значит, что новый дом не только должен иметь чистую парадную, но и места для парковки автомобилей. Застройщик обязан обеспечить безопасность жителей, оборудовать благоустроенные домовые территории, рекреационные зоны, построить в квартале школы и детские сады. В таких зонах застройки должно быть достаточное количество магазинов и предприятий сферы услуг, развита дорожная сеть», – считает Александр Веселов, директор по развитию компании ASTERA.

Пешком по городу

По мнению специалистов, наиболее успешным примером создания благоприятной городской среды в Москве является Парк культуры и отдыха им. Горького, а в Санкт-Петербурге – ребрендинг территории Новой Голландии и появление новых пешеходных зон. В целом практика создания таких территорий оказывает мощное стимулирующее воздействие на локальную экономику и туризм. Пешеходные улицы повышают социальную привлекательность районов и делают город более комфортным и дружелюбным.

«Есть опасение, что дополнительное пешеходное пространство может создать определенные транспортные проблемы. Если рассматривать коммерческую привлекательность этих зон, то и здесь все неоднозначно. Во-первых, одной только «пешеходности» недостаточно – первые этажи домов на таких улицах должны быть технически подготовлены для размещения предприятий торговли, кафе и ресторанов. Во-вторых, для большинства ретейлеров невозможность автомобильного проезда скорее недостаток, чем преимущество. В этом смысле для торговой функции больше подходит бульвар, где есть и пешеходная зона, и возможность для проезда автомобилей. Новыми благоприятными территориями могут стать Конюшенная площадь и Северная Коломна до Новой Голландии, – говорит директор по развитию бизнеса «S.A.Ricci – Санкт-Петербург» Роман Евстратов. – Центр Петербурга, безусловно, должен быть открыт для пешеходов. Это может заинтересовать туристов и повысить привлекательность города».

Модное место

Московские и петербургские власти всерьез озаботились вопросами создания благоприятной городской среды, и одним из наиболее перспективных направлений деятельности в этой сфере стал редевелопмент промышленных объектов или промзон. На месте старых полуразвалившихся заводов и фабрик, огороженных глухими заборами, сегодня появляются деловые кварталы и арт-кластеры, которые становятся центрами притяжения для людей творческих профессий и крупных компаний.

Архитектурные особенности таких кварталов, их планировка и высокий статус способствуют образованию благоприятной городской среды. Подобные проекты преображают облик городских районов, улучшают их инфраструктуру, ведь на территории арт-кластеров и деловых кварталов располагаются не только офисы, но и рестораны, бутики, кафе и галереи искусств.

Наиболее удачными примерами реновации промзон в Москве с созданием благоприятной городской среды можно считать деловой квартал «Красная роза 1875» в Хамовниках и лофт-квартал «Даниловская мануфактура».

Директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков считает, что создание лофтов на территории бывших промышленных предприятий – это практически единственный способ пополнения объема качественных офисных и жилых площадей в центре Москвы. Схожая ситуация складывается и в Санкт-Петербурге, где действуют жесткие ограничения на строительство новых зданий в историческом центре.

Управляющий партнер S.A. Ricci Владимир Авдеев уточняет, что в Москве сегодня продается всего около 35 тыс. кв. м помещений лофтов в год. В Северной столице такая статистика пока не ведется. Спрос на лофты значительно превышает предложение. Отчасти это происходит потому, что лофт-апартаменты – золотая середина между квартирой и офисом, они позволяют совмещать работу с личной жизнью. Кроме того, сегодня стиль лофт является символом свободы и определенного образа мышления. Наиболее вероятно, что потенциальный спрос на такие помещения в обозримом будущем станет значительно выше, чем на офисы и квартиры по отдельности.

«Перспективы развития лофт-сегмента в других российских городах, помимо Москвы, пока неоднозначны. С одной стороны, в регионах есть интересные площадки для строительства лофтов, с другой – платежеспособный спрос здесь пока не дотягивает до такого формата недвижимости. Исключение составляет разве что Петербург», – говорит Владимир Авдеев.

Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев отмечает, что жилые лофт-проекты весьма привлекательны для многих категорий людей, но на территории России процесс возведения таких объектов идет медленно, поскольку необходимое преобразование территорий требует немалого количества времени и сил. Более перспективным направлением в России являются коммерческие лофт-проекты, ряд успешных объектов уже реализован в Санкт-Петербурге и Москве.

Председатель комитета по оценке Гильдии управляющих и девелоперов Игорь Лучков считает, что тиражирование лофтов – это нестандартная попытка бизнеса максимально заработать на сложных объектах в условиях жестких ограничений. «Моды на лофт-недвижимость нет, но ее пытаются создать», – уверен эксперт.

С помощью государства

Рынок диктует свои условия, и в нестабильной экономической ситуации девелоперы рассчитывают на содействие государства. Сегодня Санкт-Петербург – лидер среди российских регионов по числу проектов, реализуемых по схеме государственно-частного партнерства. Если раньше речь шла преимущественно о крупных инфраструктурных проектах, таких как модернизация аэропорта Пулково, строительство поселка Славянка и Западного скоростного диаметра, то постепенно этот круг расширяется и уже есть примеры успешной реализации проектов создания социальной структуры жилых объектов. «Это подтверждает целесообразность применения механизма ГЧП для решения проблемы недостатка в социальных учреждениях в Петербурге, особенно на территориях новостроек. На основании имеющейся практики Комитет по инвестициям и стратегическим проектам уже объявил о намерении распространить механизм государственно-частного партнерства, применяемый для образовательных учреждений, и на объекты здравоохранения», – говорит первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» Александр Погодин.

Механизм ГЧП на практике доказал свою эффективность – затраты бюджета оказываются ниже, чем при традиционном способе строительства. При этом инвестор заинтересован строить качественно, чтобы потом не тратить деньги на ремонт и не платить штрафы, которые по договору накладываются за плохое выполнение работ. Сейчас распространить механизм планируется и на другие сферы. К примеру, целесообразным видится внедрение государственно-частного партнерства для строительства социально доступного жилья, предназначенного в том числе и для последующей передачи внаем гражданам по доступной цене. Схема ГЧП открывает новые возможности для развития института доступного найма жилья в России за счет привлечения частного капитала. Средства негосударственных инвесторов позволят существенно повысить эффективность строительства жилищных объектов и последующей их эксплуатации.